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文| 谢良鸿，鲸平台智库专家，中国管理科学研究院新兴经济产业研究所副所长
在加强楼市调控、地产去杠杆的背景下，继福晟、泰禾、蓝光、华夏幸福“爆雷”后，恒大还是没有逃过这一劫，全国各地出现挤兑风波。根据恒大集团公开披露信息显示，将从以下方面尝试化解流动性危机。它将继续积极接触潜在投资者，商讨出售中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分股份，同时将采取以下措施，以减轻目前所面临的流动性问题，主要包括：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者增加本集团及附属公司的股本，争取进一步改善流动性、舒缓资金压力和削减债务。
陷入现金流危机的远不止恒大一家，宝能也开始陷入“挤兑风波”。从9月1号开始，深圳市宝能集团已经3次被法院列为被执行人，执行金额高达68.62亿元。9月10日，宝能旗下最重要的融资平台钜盛华，发布公告称：华融提起诉讼，要求钜盛华加速偿还借款42亿元。宝能旗下的“深业物流”50亿小公募项目状态也更新为“终止”。让宝能也陷入了流动性危机中。一向低调的宝能实际控制人姚振华也罕见地公开发声：“信托、理财产品关系公司信用，公司将恪守市场底线和原则，确保兑付，维护公司29年积累的信誉基础。如恒大许家印在9月10日的公开喊话如出一辙。
恒大连续的负面报道严重影响购房者信心，销售业绩持续下滑。近而导致销售回款持续恶化，对现金流及流动性造成巨大压力。随着违约以及拖欠账款的范围扩大，部分被拖欠款项的公司开始向法院申请资产冻结，这会给恒大带来更大的杀伤力。宝能撒网式的扩张与“造车梦”，导致宝能如今面临困境，恒大又何尝不是？
（1）现金流危机“挤兑浪潮”
企业的危机都是类似的的，可能是银行一个函、供应商的一次起诉，也可能是媒体的一次报道；也可能是内部的一个流言……，一旦相关消息快速扩散，多米诺骨牌效应就产生了，开始出现“挤兑浪潮”。
对于恒大和宝能而言，更大的挑战还在于如何避免发生大规模挤兑。特别是对于拖欠款项，一旦有人向法院提起冻结资产，如果类似行为大规模蔓延，有更多人会加入进来，这必然成为“多米诺骨牌”的第一张牌，一旦发生大规模挤兑，实力再强的企业都难有回天之术。
本来挤兑这个词常出现在银行业中，但是最近也开始频繁的在房地产行业出现。任何的金融模式和商业主体，遭遇挤兑，都是生死大事，就连银行遭遇挤兑都不一定扛得住，换到互联网时代，挤兑这个词杀伤力更大。特别是对于房地产行而言，杠杆和负债普遍都偏高，一旦入不敷出，兑现能力被质疑时，市场的信用出现崩塌，“挤兑浪潮”随之而来。
（2）理财产品逾期成“导火索”
2021年9月10日，十余名恒大离职员工前往恒大深圳总部，要求恒大“还钱”。恒大集团紧急召开“恒大财富专题会”。会上，许家印声称“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有”，并承诺所有到期的“恒大财富”理财产品都会尽快全部兑付。离职员工和公司经济纠纷要从4年之前的“超收宝”说起。2017年，恒大对公司内部中高层销售了一款年化利率达25%的理财产品“超收宝”。产品的门槛为300万元起，只面向员工，并要求对外保密，承诺年限为两年。其实不仅局限在地产公司，市面上一些大民企都有内部员工“专享”的理财产品。
宝能面对包括内部员工认购的定向融资理财产品——天盈、天鑫、贵鑫等“员工赢”系列部分产品，基本都已经在7月逾期，其中“贵鑫9号”系列产品将在8月31日号到期，但目前也接到了延期通知。“员工赢”的产品最早是从7月17日开始停止兑付的，投资者们被通知产品延期15天兑付，期间按照利率1.2倍支付利息，且未到期产品不得提前赎回，这些产品均由宝能集团提供担保。对此，宝能集团表示将于2021年末前完成全部偿付。同时，实控人姚振华也回应称“困难可控”、“会坚决兑付每一分钱”。
2020年1月7日，长沙市雨花区打击和处置非法集资工作领导小组办公室发布了《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》，该文件提到，多次接到群众举报，位于长沙市雨花区的恒大城等中国恒大开发的居民楼内有理财宣传广告。经查，恒大集团旗下恒大财富(原恒大金服)、宸宇投资管理(深圳)有限公司（以下简称“宸宇投资”）并未取得湖南省从事金融业务的资质(金融信息中介，理财产品等)，已涉嫌非法金融。
这些年房地产企业依靠高周转能力，快速回流资金，现金掩盖了一切。当限价政策持续、金融政策收紧、市场下行时，债务越滚越大，最终结局早已注定。潮水退去的时候，才会发现谁在裸泳。
（3）多元化转型的“坎坷之路”
面对房地产行业大洗牌时刻，房企多元化突围已成为常态，但房企多元化转型之路却十分坎坷，在传统业务上，除了商业地产，房企还没有找到更适合长期发展、新的增长点。在新赛道上，房企并不具备竞争力，没有核心技术，没有优秀人才支撑，想进入的领域，目前已是“红海”市场，行业竞争非常激烈。
宝能系投资涉及领域和范围非常大，包括金融、房地产、汽车、物流、科技等，企业主体繁杂，2017年，宝能集团正式战略投资观致，其以66.3亿元收购了观致51%的股份，顺利成为控股股东。由此，宝能正式开启造车时代。，截至2020年6月，宝能汽车总资产达373.27亿元，净资产45.8亿元，负债达327.47亿元。造车需要长期、充足的资金投入，一旦金融政策收紧，资金链跟不上，几个亿的资金缺口都有可能会成为“压死骆驼的最后一根稻草”。
恒大此次危机爆发源于地产业务，但后续牵连新能源汽车，金融，互联网等，这些领域都是投资规模大、投资回收期长的行业，地产板块成为为其他多元化业务输血的主要来源，当地产业务的资金出现问题，使相关业务版块都陷入危机当中。
此外，恒大与宝能都有着同样的“造车梦”，格力、五粮液等很多企业也想“跨界造车”。但内对恒大和宝能“借车拿地”的质疑从未断过，但在多数业内人士看来，汽车不是能今天造车明天就能盈利的产业，除了资金以外，造车的核心还是技术和人才，最后能实现规模化效应，特别是规模化效应意味着汽车在市场上的认可度能销售能力，车造出来，如果不能达到量产的规模，企业只会一直在“烧钱”的路上。
（4）误判了“房住不炒“的战略定力
居者有其屋，耕者有其田。这是国人心中对房屋最基本的的认知，历史上，每当这句出现的时候，都是历史变革的重要节点，2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。但很多房企误判了国家对“房住不炒“的战略定力，仍然一路高歌猛进，很多房企报着侥幸的心量“赌国运”、“赌政策”，这次恒大的“爆雷”就是最典型的案例。
2021年以来，上海、深圳、南京、合肥、杭州等地楼市调控纷纷升级。除了“打补丁”和“组合拳”式完善政策，深圳、上海等地把严格落实规定作为调控的重点，严查各种违规行为，从罚款、征信等方面对违规市场主体进行责任追究。在“房住不炒”的定位下，国家的战略定力更加清晰，在提高房地产开发贷款的条件，收紧个人住房贷款条件、额度，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场上，金融政策将持续偏紧，将“房住不炒”的定位落到实处。
在房地产行业大变局的背景下，“活下去”，不再是凡尔赛式的口号，而是许多房地产企业现如今的真实写照。蚂蚁出事之后，央媒有句名言流传甚广——没有马云的时代，只有时代的马云。这句名言其实套用在房地产行业同样适用——没有地产的时代，只有时代的地产。
